Analyse vénale de bien (par la puissance du Rétro-Engineering)
Après avoir passé pas mal de temps à étudier différents types d'expertises vénales immobilières; j'ai proposé, également par besoin personnel (car aucune méthode existante ne me satisfaisait entièrement pour mes besoins exigeants!), une méthodologie détaillée pour le client. Générallement, les méthodes existantes sont souvent réalisées à la hâte envers le client, et peu descriptives. Je propose une méthodologie très rigoureuse d'évaluation de bien. Cette méthodologie (que j'utilise également pour les états des lieux) nous donne , sur base de plusieurs schémas , un excellent aperçu au niveau de la convergence de la valeur estimée d'un bien... Ma démarche fut celle d'étudier une multitude d'expertises vénales (des plus baclées au meilleurs) pour en déduire (par rétro-ingénieurie) ma méthodologie...
(Exemple de rétro-ingénieurie : souvenons-nous de la seconde guerre mondiale ou les américains ont analysé les technologies NAZI qui leur été de 25ans supérieur pour se les accaparer et les moderniser). Cette méthodologie basée sur le rétro-Engineering est appliquée ici sur un domaine bien ciblé (ici expertise-géomètre); mais, elle pourrait très bien s'attaquer à d'autres domaines à hautes compétences ajoutées. L'avantage majeure d'une rétro-ingénieurie bien réalisée est d'optimiser une ou plusieurs théories existantes et, par le biais de recherche, d'apporter une nouvelle méthodologie d'approche, proposition qui tente de discuter des approximations et des pièges des méthodes traditionnelles existantes... Le principal inconvénient d'une rétro-ingénieurie est, évidemment, qu'elle sollicite, sur le domaine ciblé; un niveau de connaissance VERY HIGH LEVEL, dont peu d'expert dispose.
Qu'est-ce qu'une évaluation vénale ?
C'est la valeur nominale or normale d'un bien dans des conditions normales de vente. Cette évaluation est principalement utilisée par les notaires (Vente de gré à gré).
Tarif
Exemple d'expertise par "Reverse Engineering" ou "Rétro-Ingénierie"
Problème n° 1 : certains estimateurs fixent la valeur du bien... sans le visiter
Test-Achats a testé cette activité en faisant expertiser "anonymement" quatre maisons et un appartement par plusieurs experts immobiliers, agents immobiliers et notaires. Chaque bien a ainsi fait l'objet de neuf expertises.
Premier constat : "Deux des notaires sollicités ont réalisé leur estimation sans même visiter le bien ! Et un autre notaire a consacré royalement huit minutes à la visite d'une maison. Un peu rapide pour en faire un examen approfondi."
Second constat : "Plusieurs estimateurs ont omis de poser une série de questions pourtant importantes, telles que la surface habitable, la présence ou non de servitudes, de problèmes d'humidité, etc."
Au final, "ce sont les experts immobiliers qui ont effectué les visites les plus approfondies, suivis des agents immobiliers".
Problème n° 2 : la valeur estimée varie parfois du simple au double
Les valeurs indiquées par les estimateurs "ne sont pas l'Evangile", prévient également Test-Achats, qui remarque, pour deux des quatre maisons, une différence de plus de 100.000 euros entre l'estimation la plus faible et la plus élevée. Pour une de ces maisons, l'écart atteint même 160.000 euros (de 170.000 à 330.000 euros), soit presque du simple au double.
"Certes, certains estimateurs ont indiqué non pas la valeur vénale, comme demandé, mais la valeur à neuf ou en vente forcée, nuance l'association de défense des consommateurs. Mais cela n'explique pas les énormes différences. D'autant que, pour quatre des cinq habitations, il était possible de trouver de nombreux biens similaires dans le voisinage. Seule une minorité d'estimateurs ont fait explicitement référence à de tels points de comparaison."
